DCF法

DCF法とは、英語のDiscounted Cash Flow Methodのことで、日本語では「割引キャッシュフロー法」と訳される。
不動産、企業、債券など、キャッシュフローを生み出す資産の価値を計算する方法のひとつである。
不動産売買の他、株式投資やM&Aにおける企業価値算定を行う際にも用いられている算出方式である。

お金を出す側（買収・融資・投資）が、その対象について、将来にどれくらいの収益の創出が期待できるか、もしくは収益を生む能力を備えているかを把握することが可能なのが特徴である。

割引の意味は、現在価値とともに、将来の期待値を加味することにある。
1,000万円のやり取りを例にとる。現在価値は1,000万円であるが、それを受け取り、銀行に預けた場合、一定期間で利子がつく。つまり利益が生まれる。
利息が３％であれば、1年後には1,030万円になる。2年後にも利回り率に応じてさらに額は大きくなる。この利息分がDCF法における期待額となる。
算出時点（現在）で、その期待額を見越して、現在価値（1,000万円）から割り引いて算出するのがDCF法である。

したがって、DCF法では以下のような要素が必要になる
・現在の価値（額）
・連年のキャッシュフロー額とその期間
・割引率（現価係数）
・残存価値

実際には、お金自体ではなく資産を査定する際に使われるため、利子のような単純な加算とはいかない。
資産価値は、時間の経過や使用継続によって価値の減退（減価償却）が起こる。経済動向の変動によって、事業の市場ニーズが低下し、資産の価値が下がることも考えられる。
つまり、減算＝リスクも発生するということである。この部分も加味して、減少分も割り引いていく。

DCF法によって、提示価額が見合っているかどうか、そもそも投資や買収をする価値のあるものかなど採算性を見て判断することができる。
あくまで予測値であり確定的なものではない。通常、DCFでの数値が大きくなるほど、将来の収益額は高くなる。

DCF法に関する話題は、主にFAS、投資銀行、PEファンドの面接で取り上げられることが多い。
即戦力としては実際にDCF法を用いて資産価値を計算できることが重要であるが、未経験で上述の企業を受ける際には、DCF法といわれた際にその意味するところがすぐに分かる状態にはしておきたい。